전세사기 막는 법! 임대사업자 전세보증금반환보증 꼭 알아두세요!

 

요즘 뉴스 보면 전세 사기 이야기 정말 많이 들리죠?
2025년 4월 16일 기준, 국토교통부 전세사기 피해자만 무려 2만 8,899명에 달했어요.
이제는 전세 계약 전 보증금 안전하게 지키는 방법, 꼭 알아야 하는 시대예요.

그래서 오늘은 특히 임대사업자와 전세보증금반환보증 제도에 대해
꼭 알아야 할 정보만 쏙쏙 정리해드릴게요!

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✅ 보증금반환보증제도란?

먼저 전세보증금반환보증은 전세 계약이 끝났는데도
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때,
주택도시보증공사(HUG)가 대신 세입자에게 먼저 돈을 주는 제도예요.

이후에는 HUG가 집주인에게 구상권을 행사해서 받은 돈을 회수하죠.

구분	가입 주체	명칭
세입자	직접 가입	전세보증금반환보증
임대사업자	직접 가입	임대보증금보증

중요한 포인트는요, 임대사업자는 법적으로 보증 가입이 의무!
특히 세금 혜택을 받은 임대사업자라면 반드시 임대보증에 가입해야 해요.

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❓집주인이 세입자에게 보증 가입을 요청했다면?

전세 계약 중 임대사업자인 집주인이 "전세반환보증 가입해달라"고 요청하는 경우가 종종 있어요.
이건 세입자가 보증에 가입하면, 집주인이 의무 가입을 피할 수 있기 때문이에요.

이때는 보증 수수료를 집주인이 대신 내야 해요.
문서로 특약 작성해서 계약서에 명시하면 문제 없어요 😊

💡 즉, 세입자가 보증에 가입해주는 건 선택 사항이며, 의무는 절대 아님!

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⚠️ 집주인이 보증 가입을 피하려는 이유와 주의할 점

집주인 중 일부는 수수료 부담을 피하려고 세입자에게 가입을 요청해요.
이때 반드시 다음 사항 확인하세요!

• 전세보증금이 소액이라면 예외 인정 가능
  예: 서울은 1억6500만 원 이하일 경우 최우선변제 가능
• 하지만 소액임차보증금 해당돼도
  👉 전체 보증금이 보호되는 건 아님!

지역	전세보증금 한도	최우선변제 금액
서울	1억6500만 원 이하	5500만 원
광역시	8500만 원 이하	2800만 원
과밀억제권역	1억4500만 원 이하	4800만 원
그 외 지역	7500만 원 이하	2500만 원

예를 들어 서울에서 보증금 1억6500만 원이라면
최대 5500만 원만 보호, 나머지 1억1000만 원은 보장되지 않아요.

👉 그래서 전세보증금반환보증 가입은 필수로 보시면 돼요!

 

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🧐 보증 수수료 집주인이 진짜 냈는지 확인하려면?

세입자 입장에선 “진짜 수수료 냈을까?” 궁금하죠?

📌 확인 방법
→ 구청 주택과 등 임대사업 담당 부서에 문의
→ 세입자 보증 가입 여부 & 집주인의 수수료 지급 증빙 서류 확인 가능
→ 수수료 미지급 시 과태료 10% 부과!

💥 즉, 보증 수수료 안 내면 법 위반이고 과태료 대상이에요!

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🔍 집주인이 임대사업자인지 확인하는 방법

전세 계약 전, 꼭 이 집주인이 임대사업자인지 확인해야 해요.

✔ 확인 방법 1 : 렌트홈 홈페이지

1. 국토부 렌트홈 접속
2. ‘임대주택 찾기’ 클릭
3. 주소 입력 → 집주인 등록 여부 확인 가능

👉 렌트홈 바로가기

렌트홈(임대등록시스템)

 

✔ 확인 방법 2 : 등기부등본 확인

• 법인 명의 집주인 → 무조건 임대사업자 등록 필요
• 개인 명의 집주인은 등기부로는 확인 불가

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📝 마무리 정리!

요즘 같은 전세 사기 많은 시대,
보증금 지키는 가장 현실적인 방법은 보증 가입!

특히 임대사업자라면 보증 가입은 법적 의무예요.
세입자도 보증 가입 여부 꼼꼼히 확인하고,
수수료 누가 내는지도 확실하게 특약으로 명시하세요.

조금만 신경 써도 수천만 원을 지킬 수 있어요!