🏘️ 다주택자 A씨의 고민! 법인 명의로 집(주택)을 사면 세금, 취득세는 어떻게 될까?

 

안녕하세요!
오늘은 다주택자분들이 한 번쯤 고민해볼 법한 이슈를 다뤄볼게요.

“이미 집이 두 채 있는데, 여유 자금으로 집을 하나 더 사고 싶어요.
그런데 취득세가 너무 부담돼서요...
혹시 법인 명의로 집을 사면 괜찮을까요?”

이런 고민 하신 적 있으시죠?
결론부터 말씀드리면, 법인 명의는 무조건 좋은 방법은 아닙니다.
왜 그런지, 취득 → 보유 → 양도 3단계로 찬찬히 알아보겠습니다.

 

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1️⃣ [취득 단계] 법인은 시작부터 ‘취득세 12%’ 폭탄

• 개인:
  보통 매매 시 1~3% 취득세
  다주택자는 조정지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%까지 중과
• 법인:
  주택 수 상관없이 처음부터 12% 세율 적용
  시가표준액 1억 이하 주택은 중과 제외 가능하지만,
  재개발/재건축 구역 내 주택은 제외 대상 아님 ❗

👉 결론: 다주택자보다 법인이 더 높은 취득세 낼 수 있어요.

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2️⃣ [보유 단계] 법인은 공제 없음 + 고정 고세율!

• 개인:
  • 공시가 9억 원까지 공제
  • 2주택까지는 0.5~2.7% 세율
  • 3주택 이상도 과표 12억 이하 일반세율 적용
• 법인:
  • 공제 없음 (0원)
  • 2주택까지도 2.7% 고정세율,
  • 3주택 이상은 무려 5% 고정세율 😱

👉 결론: 보유세 부담도 법인이 훨씬 크다는 것!

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3️⃣ [양도 단계] 소득세 낮지만, 추가 법인세 덕분에 실익 ↓

• 법인:
  • 기본 법인세: 2억 이하 10%, 2억 초과 19%
  • 양도소득에 추가로 20% 더 부과! (장특공 미적용)
  • 👉 결국, 세금 부담 +20% 추가되는 셈
• 개인:
  • 종합소득세 6~45% 구간
  • 하지만 장기보유특별공제 적용 가능

👉 결론: 단기매매라면 법인도 괜찮지만,
장기적으로 보유하다 파는 경우 법인이 더 불리할 수 있어요.

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💡 법인 명의의 장점은 없을까?

물론 몇 가지 장점도 있긴 해요!

✅ 건강보험료 부과 안 됨
✅ 단기매매 중과 없음
✅ 법인 여유자금으로 부동산 운영 가능

하지만!
현실적으로는 높은 세율과 공제 미적용 등 단점이 더 큽니다.

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🧾 정리하면 이렇게!

항목	개인	법인
취득세	1~3%, 다주택자 최대 12%	처음부터 12%
보유세	공제 있음 + 일반세율	공제 없음 + 고세율(최대 5%)
양도세	종합소득세 + 장특공 적용	법인세 + 20% 추가 과세
기타	건강보험료 부과 있음	부과 안됨, 단기매매 유리

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✅ 결론! 법인 명의는 신중하게 판단하자

지금도 법인명의 주택 관련 세제는 강화된 상태이고,
단기간에 규제가 완화될 가능성도 낮아요.

✔ 사업 운영 목적이 명확하다면 고려해볼 수 있지만,
✔ 단순히 세금 아끼려고 법인으로 우회한다면…
🙅 오히려 세금 폭탄 맞을 수도 있습니다!