(2025년 최신) 가족, 자녀에게 아파트 증여할 때! 증여세 과세기준 및 계산방법 알아보기

자녀에게 아파트를 증여하려는 K 씨는 공인중개사에게 시세를 확인한 후 증여세 신고를 고민하고 있어요. 하지만 주변에서 시가, 공시가격 등 다양한 의견을 듣고 혼란스러워졌죠. 과연 어떤 기준으로 증여세가 과세되는지 명확히 알아야 불필요한 문제를 피할 수 있어요!

📌 증여세 계산 바로가기

1. 증여재산 평가의 기본 원칙: 시가란?

증여재산은 기본적으로 시가로 평가돼요. 하지만 세법에서 말하는 시가는 우리가 흔히 생각하는 실거래가와는 조금 다른 개념이에요.

• 시가의 정의: 일정 기간 내 매매가액, 감정가액, 보상가액, 경·공매가액 등을 포함해요.
• 공인중개사가 제공하는 시세: 세법상 시가에 포함되지 않아요.

2. 시가를 산정하기 어려운 경우: 공시가격 활용

만약 해당 재산의 거래 사례나 감정평가 자료 등이 없다면, 보충적 평가 방법으로 공시가격을 사용할 수 있어요.

• 공시가격: 국토교통부에서 조사·산정한 가격으로, 공동주택(아파트 등)의 적정 가치를 반영해요.
• 공시가격 현실화율: 실거래가 대비 공시가격 비율을 적용해 산정돼요.

3. 유사매매사례가액으로 평가 가능

아파트의 경우 동일 평형대 거래 사례를 기준으로 평가할 수 있어요. 하지만 아래 조건을 모두 충족해야 해요:

1. 동일 공동주택단지 내 위치
2. 주거전용면적 차이 5% 이내
3. 공동주택가격 차이 5% 이내

만약 조건을 충족하는 사례가 여러 개라면 가장 가까운 매매 사례를 적용해요.

 

4. 평가기간 확장 가능성

증여일 기준 일반적으로 전 6개월~후 3개월 사이의 거래 사례를 사용하지만, 특별한 가격 변동 사유가 없다면 과세관청 판단에 따라 최대 2년까지 확장될 수 있어요.

5. 감정평가 활용하기

감정평가는 불확실성을 줄이고 과세관청과의 마찰을 피할 수 있는 좋은 방법이에요.

• 감정평가 절차: 두 군데 이상 감정을 받아 평균값을 사용해야 해요. 단, 공시가격이 10억 원 이하인 경우 한 군데 감정만으로도 가능해요.

마무리

아파트 증여 시 재산 평가는 유사매매사례가액, 공시가격, 또는 감정평가액을 기준으로 이루어져요. 정확한 신고를 위해 전문가의 검토를 받고 국세청 홈택스를 활용하는 것을 추천드려요!

 

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👉 자녀에게 아파트를 증여하면서 세금 문제로 고민 중이라면, 미리 준비해서 불확실성을 줄이고 현명하게 신고하세요! 😊

국세청 홈택스